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lunes, octubre 25, 2021

En suelo urbano, primero los ricos

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Columna Y sin embargo

En nuestro orden legal, la responsabilidad de planear y controlar el suelo urbano le corresponde al gobierno municipal. Sin embargo, debido a que el gobierno municipal es débil, cambia frecuentemente y no se profesionaliza, nuestras ciudades han crecido de manera muy desordenada, el control del suelo es muy relativo y la planeación urbana ha sido débil o inexistente.

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La diferencia entre planear o no planear el suelo es visible en nuestras ciudades fronterizas, como Nogales, en donde de un lado se ven cerros poblados en desorden y del otro lado no.

La falta de control y planeación del suelo urbano también se aprecia, por un lado, en la especulación de las tierras periféricas a la ciudad, eso que llaman la “engorda de terrenos”, y, por otro lado, en las ”invasiones”, en donde nuestros gobernantes, como si fuera un logro, se publicitan entregando títulos de propiedad a gente pobre que ha pagado caro y durante muchos años su acceso a un pequeño lote con deficientes servicios públicos.

La especulación del suelo en Hermosillo

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Acabo de participar como lector de tesis en el examen de maestría de Luis Fernando Puebla que presentó un trabajo sobre el mercado de suelo sin regulación y los incentivos para la especulación inmobiliaria en Hermosillo. Ahí analiza como la ciudad ha crecido a saltos o brincos espaciales de modo que va dejando áreas intermedias de propiedad privada que favorecen la especulación. Esto es lo que se observa en el desarrollo del sector poniente de Hermosillo, en torno a la Avenida Colosio hasta llegar al Estadio Sonora y el desarrollo Altozano.

“El crecimiento de la ciudad deja espacios entre los nuevos desarrollos inmobiliarios y el área consolidada que, al mejorar la situación relativa de la propiedad privada, se promueve el aumento de precios”. Esto se hace incluso sin atender los límites del centro de población fijados en el Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad. Además, esta especulación urbana va aparejada con altos niveles de inversión en la zona, como pavimentación, parques y otras, que eleva considerablemente el valor de los terrenos circundantes y favorece a los especuladores sin que éstos contribuyan al fisco ni paguen el costo de dichas inversiones.

Mi reflexión es: ¿Por qué el municipio no cuenta con reservas territoriales para vivienda? ¿Por qué éstas son acaparadas por engordadores de terrenos? ¿Porqué tierras que fueron ejidales y baratas ahora son las más caras de la ciudad? Pienso que los mismos especuladores son los que con mucha frecuencia controlan el gobierno municipal y los procesos de regulación y control del suelo. Aquí es donde entran en juego esas mafias inmobiliarias que han dominado las instituciones relacionadas con el control del suelo urbano.

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Mucho para los ricos, poco para los pobres

“La constante valorización inhabilita el acceso al suelo urbano de los sectores de menores ingresos. La periferia sufre los cambios de valor más fuertes y, a pesar de representar los precios de suelo más bajos, se presenta inasequible para el sector más desprotegido que, a su vez, es el más amplio”.

En Hermosillo, se aprecia además una gran deformación del mercado del suelo y de la vivienda. Hay una sobreoferta de suelo y vivienda para el alto nivel de ingresos y no hay disponibilidad de vivienda para los sectores de menos ingresos.

Mientras que la demanda de vivienda de interes social y popular es actualmente del 62%, la oferta de este tipo es de solo 37%. No hay vivienda ni suelo disponible para los pobres.

En gran contraste, la demanda residencial de alto nivel es de solo el 6%, pero para ese nivel de ingresos la oferta de casas y fraccionamientos supera el 39%. La oferta de vivienda residencial es 6.5 veces más alta que la que se demanda.

Leo esto y mi mente divaga en los grandes contrastes que nos presenta Hermosillo. Al sur del aeropuerto tenemos venta de viviendas de lujo con vista al lago. Al norte del aeropuerto tenemos invasiones que no cuentan con agua ni ningún servicio.

No hay solución a corto plazo. Pero cualquiera que se plantee deberá pasar por el fortalecimiento y profesionalización de las instituciones municipales para la planeación, control del suelo urbano, así como por el cobro de impuestos de plusvalía a los especuladores urbanos.

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