Por Luis Puebla Corella
Hace unos días vecinos de algunas colonias del poniente manifestaron su inconformidad por la intención de establecer un desarrollo habitacional de interés social que forma parte del Programa Nacional de Vivienda en su zona. Las críticas se centraban en aumento del tránsito, los riesgos de inseguridad y el aumento en la generación de desechos.
El rechazo vecinal del poniente de Hermosillo a la construcción de vivienda social es un síntoma de problemas más profundos: desigualdad territorial, un individualismo presente en intereses particulares que fomentan un urbanismo excluyente y una comprensión limitada de lo que significa la “plusvalía” urbana. Lejos de ser un debate técnico sobre densidades o tráficos, se trata de una disputa por el derecho a la ciudad y por quién puede beneficiarse de los bienes públicos que sostienen esa alta valorización del suelo; nada más y nada menos que el mismo debate detrás de la gentrificación o el abandono de vivienda en la periferia.
Primero, conviene desmitificar la idea de que la vivienda social “deprecia” el valor inmobiliario o “trae” inseguridad. Esos argumentos, habituales en procesos como los famosos NIMBY (Not In My Backyard) en Estados Unidos, ignoran que la plusvalía en el poniente no es un atributo natural, sino el resultado de inversiones públicas acumuladas: infraestructura vial, parques, equipamientos, conectividad y servicios de alta calidad. Es decir, su valor depende de bienes colectivos financiados por toda la sociedad. Rechazar la inclusión de vivienda asequible equivale a privatizar los beneficios de lo público y socializar únicamente los costos, un contrasentido desde la perspectiva de justicia fiscal y urbana.
En este sentido, el poniente, tomando como eje al Blvd. Colosio representa uno de los espacios donde se ha depositado la mayor cantidad de inversión pública en la ciudad; mientras que se presentan las densidades de vivienda más bajas, particularmente por la enorme cantidad de lotes baldíos sujetos a la especulación, aunados a un modelo de urbanización basado en el automóvil, con fraccionamientos de una sola salida que van a dar a una misma vialidad, cual costillas a la columna vertebral, razón puntual del tránsito que les afecta.
Segundo, bloquear vivienda social en zonas bien servidas profundiza la segregación socioespacial. Hermosillo ya muestra patrones de expansión periférica con altos costos de movilidad, servicios urbanos más caros por kilómetro y mayores emisiones. Si la ciudad empuja sistemáticamente a los hogares de menores ingresos a la periferia norte o sur—lejos del empleo, de los centros educativos y de la red de transporte—, multiplica el tiempo perdido en traslados, encarece la vida cotidiana y reproduce desigualdades intergeneracionales, lo que sí aumenta la inseguridad para el general de la ciudad. La evidencia internacional es consistente: la mezcla socioeconómica en barrios con buena accesibilidad mejora resultados educativos, de empleo y de salud, mientras que la segregación concentra desventajas y costos públicos en el largo plazo.
Tercero, el rechazo inhibe una política de suelo moderna que capture y redistribuya plusvalías. Instrumentos como la zonificación inclusiva, los porcentajes obligatorios de vivienda social “in situ” (como debe ser en el poniente y como se práctica desde hace más de un siglo en ciudades como Londres), las transferencias de potencial edificatorio y las contribuciones por densificación permiten que el aumento de valor urbanístico se traduzca en oferta real para grupos de ingreso bajo y medio. Si en el poniente—justo donde el mercado captura mayores rentas—se veta la inclusión, el municipio pierde su principal palanca para financiar integración social sin cargar el erario. El resultado es paradójico: la ciudad subsidia infraestructura que eleva los valores privados, pero renuncia a exigir retornos sociales donde más sentido tienen.
Cuarto, el argumento de la “incompatibilidad” tipológica suele ser un pretexto, en otras palabras, que en el poniente, que es de casas (baja densidad), no deban construirse departamentos (alta densidad). La vivienda social no es sinónimo de mala calidad ni de alta densidad indiscriminada. Se puede y se debe diseñar vivienda asequible con criterios de calidad arquitectónica, estacionamiento administrado, comercio de proximidad, integración paisajística y estándares ambientales. La clave está en fijar reglas claras de diseño urbano, alturas, transición de escalas y administración de estacionamientos, no en vetar la función social de la vivienda, por ello, se debe reconfigurar lo planteado en el Programa Municipal de Desarrollo Urbano de Hermosillo para no desperdiciar esta oportunidad de crear vivienda digna bajo los lineamientos locales. Políticas de “diseño primero, tenencia después” han probado que la mezcla funciona cuando se asegura la calidad del entorno construido y la gestión comunitaria.
Quinto, la oposición vecinal reduce la política urbana a una suma de vetos. Si la planeación urbana sólo responde a la voz más organizada y con más recursos, la decisión pública deja de ser pública. El municipio debe escuchar y dialogar, sí, pero también ejercer su rectoría: fijar metas de inclusión por zona, plazos de cumplimiento, transparencia en los convenios urbanísticos y sanciones por incumplimiento. Los programas parciales del poniente tendrían que establecer porcentajes mínimos de vivienda asequible en todo proyecto de cierta escala, con preferencia por soluciones “dentro del sitio” (no más de esas permutas distantes) y mecanismos de monitoreo ciudadano que midan cuántas viviendas, para qué ingresos y con qué permanencia en el tiempo (evitando la conversión especulativa).
En este sentido y a favor de la mezcla de vivienda, el poniente contó con un programa parcial de crecimiento urbano (2018) el cual se elaboró con el objetivo de ampliar el límite de crecimiento de la ciudad para construir vivienda de interés social en lo que hoy es el fraccionamiento Altozano. Es decir, con base en la demanda de vivienda de interés social se modificaron las normas urbanas para crear fraccionamientos residenciales dedicados a la especulación, con impactos territoriales negativos y diseños urbanos basados en el automóvil. Tan solo ese cambio implicó que el precio pasara de $20 pesos el metro cuadrado en breña a $4,000 pesos el metro cuadrado en breña en preventa, sin que mediara algún esfuerzo privado.
¿Qué hacer en el mundo ideal? Por lo pronto, hay que buscar hacer ciudad y el poniente de Hermosillo no parece una, sino un corredor comercial con fortalezas habitacionales de miedo y clasismo. Con esa meta se proponen tres líneas concretas. (1) Zonificación habitacional inclusiva obligatoria en corredores y polígonos con metas crecientes (por ejemplo, 20–30% de vivienda asequible según tramo de precio del suelo), con periodos de retención de asequibilidad (20–30 años) y una mezcla de rentas sociales y asequibles para ingreso medio. Es decir, hacer de la mezcla de vivienda algo constante. (2) Captura de plusvalías vinculada al uso habitacional suntuario y la especulación con el suelo: cada punto adicional de edificabilidad en zonas de alta valorización debe traducirse en metros cuadrados de vivienda social en el mismo proyecto o en un fondo local exclusivo para suelo bien localizado. (3) Gestión del consenso basada en evidencia: mesas de trabajo con datos de tráfico, servicios y riesgos, prototipos de diseño, pilotos de “ciudades o barrios de 15 minutos” y compromisos verificables (calidad del espacio público, manejo de estacionamiento, horarios de carga/descarga, seguridad ambiental).
En suma, el rechazo de la población al poniente es evitable; parece más el reflejo de una gobernanza urbana que aún no alinea intereses privados con resultados públicos. Hermosillo necesita una política que haga corresponder la plusvalía que creamos entre todos con el derecho de todos a habitar bien localizados. La vivienda social en zonas de alta plusvalía no es una concesión: es la prueba más clara de que la ciudad necesita funcionar como comunidad y no sólo como mercado.
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El autor es Planificador Territorial. Miembro de la Agencia de Planeación Territorial. Integrante de la RED Hermosillo ¿Cómo Vamos?
